理由1：因房价看涨出手

　　□房报记者唐颖豪

　　年底买房是时机吗？这是最近购房者最关心的话题。尽管房价没有最低点，但在“淡季”和促销季节，尤其是在每年的年底买房最划算。这是售楼人员传统的“卖房经”。 “不买房子能买啥？十年间，股票大盘指数回到了原点，而房

子却保值且升值。 ”这是普通老百姓的直觉。

　　在经历两年的严厉调控之后，有人断言，房地产市场将迎来“拐点”，想要买房的人，现在就是最佳的出手时机。真的是这样吗？ “买房永远是最好的。 ”经济学家王福重给出了这样的建议。

　　心动出手的理由

　　理由1：因房价看涨出手

　　11月18日，国家统计局发布 “10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，其中价格上涨城市有35个， 18个持平。在价格上涨的城市中，一线城市有涨幅扩大的趋势。

　　经过上半年的持续调整，汉宇地产市场研究部经理付伟认为，当前房价平稳，明年更倾向于恢复性上涨。政策和短期供求往往影响房价预期，并导致短期波动。虽然今年以来地方政府频繁地微调楼市，但总体而言都未有突破中央调控政策的要求，未来房地产调控将更趋于稳定。所以，明年房价总体会保持平稳运行，大幅上涨或者下跌的几率都不大。但是，受市场成交量回升，以及今年土地供应、新开工面积增量等指标的回落的影响，明年供求关系将相对紧张，短期内房价仍有可能稳中有涨。

　　由于年末开发商对资金回笼的渴望更大，今年年底前，不管是刚需还是高档楼盘，部分楼盘仍有可能延续以价换量。所以，年末出手有可能获得相对有利的价格。

理由2：因房贷利率打折出手

　　理由2：因房贷利率打折出手

　　对于首次置业，当前的房贷政策仍然较为宽松。

　　外地部分城市的中小银行取消了首套房利率优惠，但上海地区四大银行仍可执行首套房贷利率下浮政策。其中，中行、工行首套房贷利率最低为基准利率的9折，农行和建行则最低为8.5折。由于差别化信贷政策得到贯彻执行，目前首次置业在房贷上仍然可以享受到政策 “红利”。但随着市场温度以及银行信贷额度的变化，房贷利率将有可能上浮。

　　由于可以显著减轻还贷压力，刚需购房者对于房贷利率较为敏感。按照现行利率，房贷打8.5折大致相当于4次降息的结果。付伟举例，以一套总价150万元的房子，按商业贷款100万元计算，这几乎相当于房价打了个9.2至9.4折，可以在很大程度上减轻购房成本。并且，从目前市场实际来看，这往往比开发商降价打折更靠谱、更直接，购房者应该珍惜这样的机遇。

理由3：因遇到绝佳机会而出手

　　理由3：因遇到绝佳机会而出手

　　在二手房市场存在一个季节性规律：年末的挂牌房源中，出现急抛急售房源比一年的任何时候都要多。这是因为年底个人、企业都需要更多资金周转。市场平稳走势下，业主经常会表现为惜售，而市场上低于市场价或真正降价的 “笋盘” 90%以上都是因为业主急用钱所导致的。所以，对于购房者而言，年底淘到降价房的几率更大一些。特别是，一些有改善或者置换需求的购房者，如遇到这样的机会就更应该抓住。

理由4：因 “底部”出现而出手

　　理由4：因 “底部”出现而出手

　　近期地王频出，刚需楼盘降价偃旗息鼓，成交量稳定在80万平方米左右已近半年时间，德佑地产研究主任陆骑麟指出，这些现象背后表明了楼市的 “底部”渐渐形成，等于变相地出现了买房时间点。

　　从楼市的量价关系来看，有了成交量之后，才有价格的稳定并且回升。以目前上海80万平方米以上的商品住宅成交来看，已经能够达到大多数开发商年初制定的全年业绩目标，也能够满足他们的回款需求，因此后期再有降价的难度较大，尤其是一些刚需楼盘，价格表现得特别坚挺。在房价没有再次出现下行可能性的情况之下，买房时间点就出现了，购房者可以多去看看项目，找找中介门店，或许还能淘到优质房源。

　　党的十八大提出了到2020年人均居民收入翻番，从目前来看，等于房价收入比降一倍，还贷压力减轻一倍。近期有新闻报道： “首批房贷族还清贷款”，其实他们是幸福的 “房奴”。有一位朋友就是 “幸福的房奴”， 1998年他在张江买了一套130平方米的三房，每月还贷800元， 2000年日子过得紧巴巴的，贷款占到家庭收入的近50%， 2006年时工资3500元，月还贷只有800元，如今收入近万元，每月还贷不足个人收入的10%，如果房价没有明显上涨的话，人均收入翻倍，那时候房价收入比必然会回到合理的水平线。

判断1：信贷、政策信号变化

　　判断出手的指标

　　判断1：信贷、政策信号变化

　　上海在2012年3月重现首套房利率再打8.5折，该优惠政策在实行后，上海二手房成交量即从5月出现明显上升态势，直至7月后成交逐步进入平缓期。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部数据显示，首套房贷打8.5折利率后，成交量明显上浮， 7月出现了一波成交高峰，到8-10月，成交量才逐渐趋于稳定。

　　党的十八大报告明确指出，要 “完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善开放型经济体系，推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展”。由此看出，完善经济资源才是未来政策变化的主基调，而经济环境的调控变化将有效地促进房地产行业健康发展。

　　党的十八大放出的信息告诉我们，经济资源整合，经济调控是未来的主要调控手段，而首套房打8.5折能坚持多久，或者以后会否有更大优惠或紧缩政策，值得购房者深思。政策走向的不定性足以让购房者在政策未变的时效内，尽早置业。

判断2：未来房价走势

　　判断2：未来房价走势

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部数据显示， 2012年1月至10月二手房价在春节后上涨幅度较大，而3月正是首套房利率打8.5折调整的时间，在优惠政策的刺激下，成交量大幅上升，而房价也自3月后逐步开始上扬，直至5-10月维持在一个稳定状态。

　　党的十八大释放出的信号，未来房价下跌可能性非常小，而出现上涨的几率却非常大，但不会像过去那样暴涨，“微涨”将是以后上涨幅度的主要代名词。

　　未来房价的上涨已渐渐成为趋势，而在房价发生重大变化前，提早购房是个不错的选择，毕竟房价也正是影响购房者购房的重要因素之一。

判断3：租金年年涨价

　　判断3：租金年年涨价

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示，从2009年至今，上海房屋租金每年平均涨幅在9%以上，而在租金上涨同时，租赁需求也不断上升。租金上涨的主要原因是房价，其次是供求关系。由此说明，房价与租金同走势。

　　从2012年租赁需求来看，自住需求占据了租赁市场总量的四成以上，其次是学区、工作、办公需求。从租赁客户来看，外来人士占八成之多；从租金来看，如一套威海路的70平方米一室一厅房源， 2009年时租金为3000元/月，2012年10月租金已涨到3900元/月，涨幅达30%。面对不断上涨的租金，外来租房者也慢慢有了买房的打算，纷纷出现 “由租转买”。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，环比2011、 2012年10月，外省市人置业上升3%，而本地人则下降3%，由此可见，外省市购房者正慢慢置业沪上。

　　随着房价不断涨，租金年平均9%以上的涨幅，而政策、房价没发生大变化前，这些理由足够让外省市的租房者慢慢转变成为购房者。

判断4：需求节节攀升

　　判断4：需求节节攀升

　　21世纪不动产上海区域市场研究部数据统计显示， 2010年1-10月至2012年1-10月各年龄层次购房占比发现，23-29岁年龄段客户连续3年出现上涨，涨幅为2%，由此可见， “80后”已到适婚年龄，婚房的需求逐步增加。

　　另据21世纪不动产上海区域市场研究部调查显示，该年龄段需求户型面积在50-90平方米不等。 30-35岁、 36-45岁这两个年龄段，在2012年与2011年也出现了明显上涨，两年龄段涨幅同为3%，而这个年龄段客户的购房需求则是以改善型为主，需求户型面积从100-140平方米不等。

　　在房价日益变化的同时，需求也随着房价的变化快速释出。 2012年1-3月的低房价时，释出了一部分购房者，而4-10月购房者陆续释放，成交量已进入一个平衡释放期，而在政策未发生变化的情况下，刚需族、改善族频频出手，为的就是在房价还没涨上去时尽快置业。

　　未来房价的趋势已经由多个理由奠定，所以在近几年要结婚的，或明年家庭成员即将增加的人士，提醒尽早购房，以防短期内政策调控、经济环境、优质房源、需求增量等众多因素的变化，如政策松绑，导致房价上涨，优质房源因需求量增加而变得稀缺等都会影响到各种需求。

不做“房奴”终生受穷？

　　不做“房奴”终生受穷？

　　评论人童大焕认为:不敢按揭买房的人,可能要一辈子受穷，甚至一辈子买不起房。多数人按揭买房初期都觉得房价很恐怖，过三五年再看情况完全不同，“房奴”是大多数人拥有自主资产的必由之路。经过年轻时的奋斗，终于获得一套资产，这是一种成就而不是痛苦。网友们认同这种观点吗？

　　赞同

　　@任志强:不敢投资的人永远不会有投资的收益。

　　@董藩：我把房地产看作一种财富分配机制，它能让低收入人群致富。只要你能凑够首付并承受还款压力，几年后就会发现，它帮助业主创造出大量增值财富。

　　@快点儿吧：只有爱的力量让我们敢做按揭！否则怎么娶老婆？前几年贷款买房的男“童鞋”都很庆幸自己被逼当“房奴”，现在想买房的“童鞋”都很痛恨当“房奴”，但刚需只有爱情才能拉动，希望所有 “房奴”珍惜现在，坚持就是胜利。

　　@veecolchan：就目前来看，买房是使个人资产保值增值的最好途径，实在看不到还有其他好途径。

　　@听懂的转：就直接说，不敢吃亏的人永远不会有投资的收益。简单明了。

　　@成薇美国房地产：美国人很习惯做“房奴”，年限越久越好，通常30年还完。中间做了重新贷款的话，30年又重头算起，一辈子的“房奴”当得坦坦荡荡，甘之若贻。

　　@慕遥Rabiit：是啊，其实就算不当“房奴”，钱也不知道干嘛花了，还不如交了房贷，这样就算是强逼着攒钱了。

　　@万达大连金石国际度假区：

　　首批“房奴”刚还完贷款，他们中一半以上的人选择买第二套甚至第三套房子。这就是尝到房产投资甜头的最好证明。

　　反对

　　@欠你八杯水1：那鄂尔多斯和温州的那些富人怎么变穷人，然后跑路呢？求解。

　　@南华真知：按揭买房，最后还清了贷款房子是自己的了，可是人生的青春年华也变成了砖块石灰，每日起早贪黑省吃俭用，人已被折磨得不成样子。不妨效仿国外，换个工作换座城市，一大卡车带上全家又是新的开始，其实生活快乐就好，不必那么在乎房子的产权。

　　@异多小倩007：混淆概念。如果是为了居住，且只有这一套房屋的，贷款买房，那只会越来越穷。如果作为投资的，那就不能简单地用“房奴”两字来形容。

　　@王者等等归来：人生最 “悲催”的是当你没买房子的时候，房价一个劲涨，当你咬牙买了房子的时候，房价开始掉头下跌了。

　　@丁曦林：前十年如此，后十年未必。

　　@股市冷暖：在房地产大的上升周期自然没有错，幸运的是“60后”、“70后”一代，在他们看来，房地产是只涨不跌的。我相信随着人口红利的终结，以及抑制投资性需求，供求关系必将逆转。

　　@Mojowalker：有的国家因创造致富，有的国家因勤劳致富，也有的国家因资源致富，我们靠“炒房”致富？长此以往，就变成一代剥削一代，财富积累够了就移民的恶性循环。

　　@姜太极：2005年以前适合投资的时候，没人告诉穷人这个道理，富人在闷声发大财，现在风险推高了，有人出来说话了。请参考股市黑嘴逼空诱多行为周期。

　　@启钧：常然未必就是必然，经验未必就是规律。

　　@贾雨村言扯闲篇：很搞笑的逻辑，穷其一生就为买一套自住房的人，房价和他有什么关系？他的那套房只是为了满足使用而已，能叫投资吗？

　　@北京联通炫生活：纯属扯淡，马云当年幸好没当“房奴”，当了“房奴”，就没有现在的“阿里巴巴”了。

公积金微调 你怎么看？

　　公积金微调 你怎么看？

　　□房报记者唐颖豪

　　近期，各地纷纷调整了公积金贷款细则。据中原集团研究中心监测，目前全国有超过34个城市调整放松公积金政策，其中有27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有异地互贷、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。对这种集体“微调”，有的人认为是“政府托市”，意在刺激刚需；有的人则认为未突破楼市调控底线，所以影响不大。

　　专家看法

　　——汉宇地产研究部经理付伟

　　目前公积金贷款调整政策主要有提高贷款额度、异地互贷和子女取得父母公积金，主要受益对象是刚需客户。一方面降低了他们的购房成本，提升了购房信心；另一方面对目前刚需主导的楼市起到了刺激作用。因此，公积金调整政策的出台，并未突破目前楼市调控底线，基本符合调控政策的主方向。

　　——中原集团研究中心高级经理瞿安新

　　目前自住需求支撑的楼市已然企稳，由于宏观经济形势并不乐观，再收紧楼市政策的可能性微乎其微，所以楼市大幅波动的现象不会出现，预计2013年楼价仍会以稳定为主。在楼价相对稳定的情况下，购房者可以冷静思考，适当选择品牌好、性价比高的楼盘入市。

　　——同策咨询研究中心总监张宏伟

　　政策层面的微调“刺激刚需”已经成为现在及未来政策走向的特征。在“微调”政策方面，落实房贷利率优惠、调整普通住宅标准、通过各类措施补贴购房者等等也已成为现实。利用公积金异地互贷 “刺激”刚需入市应该也是一个值得鼓励的做法，其实，只要政策层面的微调并没有偏向投资性和改善需求，政策调控的大局仍然是偏向以“自住需求”为主，这些政策也都不为过。

　　“刺激刚需”入市的方式是灵活多样的，最关键的不是我们否认这样的政策出台，而是在执行环节严格控制非刚需群体钻空子入市（打“擦边球”套取公积金贷款额度等），还要考虑这样操作是否有相应的市场风险，以促进市场平稳健康发展。

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原文地址：政策信号变化 年末出手买房或是最佳时机